リバースモーゲージとは?メリットとデメリット、認知症高齢者の利用条件は?

リバースモーゲージ
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老後資金が不足して日常生活に不安を抱える高齢者が増加しています。

身体が健康で認知機能が保たれていれば働いて給与収入を得ることもできますが、心身の機能が低下すると、就職が難しくなる上に治療費がかさみ、老後資金が不足して安定した生活を送れなくなる傾向があります。

リバースモーゲージは、老後資金の不足を解決する方法の一つとして注目されている制度で、認知症高齢者の老後資金を確保するために利用することもできます。

民間の金融機関が行うものと社会福祉協議会(国)が行うものの2種類があり、その目的、役割、利用条件などが異なります。

しかし、まだ新しい制度なので、リバースモーゲージという名称すら聞いたことがない人も多く、老後資金を確保する方法の選択肢にも入らないことが多いというのが現状です。

この記事では、リバースモーゲージ制度とは何か、金融機関と社会福祉協議会のリバースモーゲージの特徴とメリット・デメリット、認知症高齢者が制度を利用する方法について解説します。

また、リバースモーゲージの取扱銀行を一覧形式で示しています。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅(自分名義の家)を所有する高齢者が、自宅を担保に設定して老後の生活費を借り入れる制度です。

リバースモーゲージは、英語では「reverse-mortgage」と表記し、日本でもそのままリバースモーゲージと呼ばれています。

リバース(reverse)は「逆」、モーゲージ(mortgage)は「抵当」という意味で、直訳すると「逆抵当」となります。

リバースモーゲージ制度の運営主体

リバースモーゲージの運営主体は、民間の金融機関または社会福祉協議会(国)です。

民間の金融機関が運営するリバースモーゲージは、老後の生活にゆとりを持たせるために利用できる制度です。

一方で、社会福祉協議会が運営するリバースモーゲージは、老後資金に困るような高齢者の支援を目的としてします。

民間の金融機関が運営するリバースモーゲージ

民間の金融機関が運営するリバースモーゲージの特徴は、以下のとおりです。

  • 元金の返済は契約者が死亡した後
  • 毎月の返済は金利だけ(元金に含めることができることもある)
  • 契約者の年齢が限定されている(金融機関により55歳~65歳以上)

元金の返済は契約者が死亡した後

リバースモーゲージは、自宅を担保にして老後の生活費を借り入れます。

これは通常の住宅ローンなどと同じです。

リバースモーゲージ制度と通常のローンなどとの違いは、仮り入れた元金の返済方法です。

通常のローンでは、個人が銀行などの金融機関から金銭を借り入れる場合、不動産に抵当を設定することを求められます。

元金を返済できなくなったときに、金融機関が不動産を競売にかけて売却金額を融資残高に充当するためです。

そして、借り入れた個人が月々の返済をすることで債務額を減らしていきます。

一方で、リバースモーゲージ制度では、契約者が死亡した後に担保にした自宅を売却することで一括返済します。

生きている間に元金の返済が必要ないところが、リバースモーゲージ制度の最大の特徴です。

毎月の返済は金利だけ(元金に含めることができることもある)

リバースモーゲージでは、元金の返済が契約者の死亡後となっており、毎月返済するのは金利のみ(金利も元金に含めることができる銀行もあります)で元金を返済しなくてよいので、借り入れた金銭を最大限生活費に使用することができます。

当然、契約してから月日が経つにつれて契約者の債務額は増え続けますが、生きている間に返済を求められないので、老後資金をすり減らすことはありません。

契約者の年齢が限定されている(金融機関により55歳~65歳以上)

リバースモーゲージには、契約者の年齢制限が設けられています。

金融機関によって異なりますが、若くても55歳以上となっています。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットを確認していきます。

自宅に住み続けたまま、老後資金を借り入れることができる

リバースモーゲージでは、契約時に定めた返済時期まで住宅に住み続けたまま、老後資金を借り入れることができます。

返済時期が契約者の死亡後であれば、死亡するまで自宅に住み続けて生活費も借入金でまかなえるため、住む場所にもお金にも困らず落ち着いた生活を送ることが可能になります。

なお、夫婦の一方がリバースモーゲージを契約した後に死亡した場合、自宅が売却され、自宅を担保にした借り入れもできなくなり、残された夫婦の一方の生活が脅かされるのではないかと心配になるかもしれません。

しかし、金融機関の中には、リバースモーゲージ契約を死亡した夫婦の一方からもう一方に引き継ぐ契約を整備しているところがあります。

返済が金利のみで済むため、月々の支出を抑えることができる

リバースモーゲージでは、元金の返済が契約者の死亡後になるため、月々の返済は金利分のみで済み、月々の支出を抑えることができます。

通常のローンでは、生活費のために金銭を借り入れても、月々の返済に追われて借り入れた金銭を生活費に使えないということが多いことを考えると、月々の返済が金利分のみで済むところはリバースモーゲージのメリットと言えます。

なお、金利も元金に含む契約を締結できる金融機関もあり、その場合はさらに月々の支出が少なくなります。

借り入れた金銭の使途が限定されていないことが多い

リバースモーゲージは、高齢者が老後の生活費を得るための制度として注目されていますが、借り入れた金銭の使い道を限定していない金融機関が多いものです。

そのため、生活費だけでなく、自宅のリフォーム、趣味、教育資金などのために借入金を使用することもできます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは老後の生活資金を得るために役立つ制度ですが、デメリットも存在します。

長生きにより融資限度額を超えることがある

リバースモーゲージ契約では、担保にする不動産の価値に応じて融資限度額が設定され、その範囲内で金銭を借り入れます。

融資限度額を超えると、リバースモーゲージ契約ではそれ以上の借り入れができなくなります。

借り入れができなくなっても金利の支払いは継続されるため、生活費が足りなくなるリスクがあります。

比較的若いうちにリバースモーゲージ契約を締結した場合、想定以上に長生きして死亡前に融資限度額を借り入れてしまい、その後の生活費に困るというケースが少なからずあります。

金利上昇により月々の支払額が増える

金融機関の多くは、リバースモーゲージ契約で変動金利を採用しています。

つまり、金融情勢に応じて適用される金利が変動するため、契約当時から金利が上昇するリスクがあるのです。

金利が上昇すれば、その分だけ月々の支出が増え、生活に使える金銭が減ることになります。

不動産価値の下落により融資限度額が下がることがある

リバースモーゲージ契約では、担保とする自宅不動産(土地)の価値を路線価(宅地の評価額の基準となる価格)ベースで算出しますが、路線価は常に変動します。

路線価が下落すると、金融機関が融資限度額の見直しを行い、限度額が下げられてしまうことがあります。

融資限度額まで借り入れた状態で限度額が下げられた場合、差額の返済を求められることになります。

マンションでは利用条件が厳しくなる

日本における不動産評価額は、建物ではなく土地に準じて決められています。

リバースモーゲージ契約でも土地の評価額が重要視されており、その対象は一軒家を自宅としている高齢者が想定されています。

マンションを自宅としている人もリバースモーゲージを利用することはできますが、一軒家を自宅としている人より条件が厳しくなることが多いのが現状です。

推定相続人の承諾を得る必要がある

リバースモーゲージ契約を締結するには、契約者の推定相続人の承諾を得る必要があります。

推定相続人とは、現時点において、ある人が死亡した場合に相続人になる権利を有する人です。

例えば、父、母、息子の3人家族において、父の推定相続人は母と息子、母の推定相続人は父と息子です。

リバースモーゲージでは、契約者の自宅(財産)を担保にして融資を行う上、契約者が死亡すると自宅が売却される(財産が処分される)ことになります。

そのため、契約者の死亡後に推定相続人と金融機関の間でトラブルにならないよう、あらかじめ推定相続人の承諾を書面で得ることになっているのです。

制度利用できないことがある

金融機関の多くは、リバースモーゲージ契約で担保設定する不動産を自身の営業区域内に限っています。

したがって、金融機関の営業区域内に自宅がある場合、リバースモーゲージが利用できません。

また、営業区域内であっても立地が悪いと担保設定ができないこともあります。

認知症高齢者がリバースモーゲージ制度を利用する方法

リバースモーゲージ制度を利用するには、契約者が金融機関と契約を締結する必要があります。

しかし、認知症高齢者は、認知症の影響により判断能力が低下しており、自力でリバースモーゲージ契約を締結するだけの能力が残っていないことがあります。

認知症高齢者が自力で契約できない場合、成年後見制度を利用して家庭裁判所に後見人を選任してもらい、後見人が認知症高齢者のために金融機関とリバースモーゲージ契約を締結することになります。

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成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症など精神上の障害によって判断能力が低下した人について、後見人を選任することにより、その人の権利や財産を保護する制度です。

成年後見制度は、法定後見制度と任意後見制度の2種類があり、法定後見制度は後見、保佐、補助の3類型に分類されます。

通常、リバースモーゲージ契約を目的として成年後見制度を利用する場合、法定後見制度によって家庭裁判所に後見人を選任してもらいます。

家庭裁判所に後見開始の審判の申立てを行い、成年後見人を選任してもらって、成年後見人が認知症高齢者の代わりに金融機関とリバースモーゲージ契約を締結することになります。

ただし、既に解説したとおり、リバースモーゲージには少なからずデメリットが存在します。

成年後見制度は、保護を受ける本人が落ち着いた生活を送ることを援助する制度であり、家庭裁判所は、本人の生活に悪影響を与える可能性があることは極力控えるよう成年後見人に指導します。

そのため、後見が開始した認知症高齢者についてリバースモーゲージ制度を利用するか否かについては、その人の年齢、財産や収支、推定相続人の同意の有無などを考慮し、成年後見人と家庭裁判所が協議して決めることになります。

現状、後見が開始した認知症高齢者について、民間の金融機関が運営するリバースモーゲージの利用に至ったという報告はありません。

一方で、社会福祉協議会が運営するリバースモーゲージを利用するケースは散見されるようになってきました。

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社会福祉講義会(国)が運営するリバースモーゲージ

社会福祉協議会(国)が運営するリバースモーゲージとは、厚生労働省が規定する生活福祉資金貸付制度に基づく貸付資金の一つ「不動産担保型生活資金」のことです。

社会福祉協議会に申し込む場合、リバースモーゲージではなく不動産担保型生活資金と言わないと伝わらないことがあるので、注意してください。

管轄と運営主体

管轄は厚生労働省ですが、相談や申請の窓口は社会福祉協議会です。

社会福祉協議会とは、社会福祉法に基づいて全国各地に設置されている、地域における社会福祉の推進・向上を目的とする非営利の民間団体です。

社会福祉協議会の目的について、社会福祉法上第109条では、以下のとおり規定されています。

  • 社会福祉を目的とする事業の企画および実施
  • 社会福祉に関する活動への住民の参加のための援助
  • 社会福祉を目的とする事業に関する調査、普及、宣伝、連絡、調整および助成
  • 前3号に掲げる事業のほか、社会福祉を目的とする事業の健全な発達を図るために必要な事業

社会福祉協議会(国)が運営するリバースモーゲージの利用条件

生活福祉資金貸付制度(リバースモーゲージ)は、所得が少ない高齢者の生活を支援する目的で整備された国の制度です。

その一つである「不動産担保型生活資金」は、不動産を担保として生活資金を貸し付けるもので、不動産担保型生活資金と、要保護世帯向け不動産担保型生活資金に分類されます。

不動産担保型生活資金 要保護世帯向け不動産担保型生活資金
制度利用できる年齢(原則) 65歳以上 65歳以上
所得の条件 低所得の高齢者世帯 生活保護受給中の高齢者世帯
担保の対象となる不動産 居住用の土地建物(一軒家) 居住用の土地建物(一軒家、マンション)
融資限度額 不動産評価額の約70% 不動産評価額の約50%
貸付期間 貸付限度額に達するまで 貸付限度額に達するまで
貸付限度額 30万円以下/月 生活扶助基準額の1.5倍/月
保証人の要否と条件 必要(推定相続人の1人) 必要なし
推定相続人の同意の要否 必要 必要
金利 年3%または長期プライムレートのうち低い利率 年3%または長期プライムレートのうち低い利率

金融機関のリバースモーゲージとの違い

社会福祉協議会(国)が運営するリバースモーゲージと金融機関の運営するリバースモーゲージでは、以下のような違いがあります。

目的の違い

金融機関のリバースモーゲージは、生活支援とともに老後の生活にゆとりをもたらすことを目的としています。

一方で、社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージは、社会福祉制度の一つであり、より生活支援を重視しています。

利用条件の違い

利用条件では、所得要件と利用できる年齢に違いがあります。

社会福祉協議会(国)の運営するリバースモーゲージは、低所得の高齢者向けの制度であり、一定以上の所得がある高齢者は利用することができません。

一方で、金融機関の運営するリバースモーゲージでは、一定以上の所得があることが要件であることが多くなっています。

また、社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージを利用できるが原則65歳以上であるのに対し、金融機関では55歳くらいから利用できる契約が整備されています(金融機関によります)。

金利の違い

既に開設したとおり、社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージの金利は、年3%または長期プライムレートのうち低い利率で、上限が3%です。

一方で金融機関の金利は、金融機関によって金利が異なりますが、社会福祉協議会(国)の金利よりも高く設定されていることが多いものです。

貸付金額/月の限度額の有無

社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージでは、毎月の貸付限度額が30万円以下に設定されています。

生活支援を重視した制度であることが顕著に表れています。

一方で金融機関のリバースモーゲージでは貸付限度額が設定されていないことが多く、月々決まった金額の貸し付けを受けることもできますし、一括で借り入れることもできます。

保証人の要否

社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージのうち不動産担保型生活資金については、推定相続人の1人を保証人とする必要があります。

一方で、金融機関のリバースモーゲージは、原則として保証人は必要ありません。

ただし、推定相続人の同意を契約締結の条件としている金融機関は多くなっています。

対象区域の違い

社会福祉協議会(国)のリバースモーゲージは、国が運営しているため、対象区域は日本全国です。

一方で金融機関の場合、対象区域は営業区域に限られており、対象区域外では利用することができません。

不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)の貸付手続

不動産担保型生活資金の貸付手続は、以下の順序で行います。

  1. 本人が市町村の社会福祉協議会に不動産担保型生活資金の貸付けを申込み
  2. 市町村の社会福祉協議会が都道府県の社会福祉協議会へ申込みがあったことを知らせ、書類等を送付
  3. 都道府県の社会福祉協議会が審査を行い、貸付けを決定
  4. 本人が都道府県の社会福祉協議会へ信用書を提出
  5. 都道府県の社会福祉協議会が本人へ送金

まずは、市町村の社会福祉協議会に相談し、制度利用の条件や必要書類などを確認しておきましょう。

認知症高齢者がリバースモーゲージを利用する方法

リバースモーゲージ制度を利用するには、社会福祉協議会に不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)の貸付けを申し込む必要があります。

しかし、認知症高齢者は、認知症の影響で判断能力が低下しているため、自力で申し込みを行うことが困難なことがあります。

そこで、成年後見制度を利用して家庭裁判所に後見人を選任してもらい、後見人が認知症高齢者のために不動産担保型生活資金の申込を行うことになります。

成年後見制度とは

民間の金融機関が運営するリバースモーゲージの項目で解説したので、割愛します。

リバースモーゲージ取扱銀行(金融機関)一覧

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リバースモーゲージの取扱銀行(金融機関)、商品名、対象年齢、対象エリア、担保物件、融資額、使途について、一覧形式で表示しています。

リバースモーゲージ取扱銀行(金融機関)一覧(大手銀行)

金融機関/商品名 対象年齢 対象エリア 担保物件 融資額 使途
みずほ銀行/みずほプライムエイジ 55歳~ 東京都。神奈川県、埼玉県、千葉県 戸建(土地・建物)、マンション 1000万円~ 自由(原則)
三井住友銀行/SMBCリバースモーゲージ 60歳~ 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、兵庫県、愛知県 戸建(土地・建物) 1000万円~ 自由(原則)
三菱東京UFJ銀行/リバース・モーゲージ型住宅関連ローン 60歳~ 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
三井住友信託銀行/不動産活用ローン 60歳~ 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、兵庫県、愛知県 戸建(土地・建物) 担保不動産評価額の50%以内 自由(原則)
りそな銀行/あんしん革命 60歳~ 東京都、大阪府、北海道、宮城県、茨城県、栃木県、群馬県、神奈川県、千葉県、埼玉県、新潟県、山梨県、長野県、静岡県、愛知県、三重県、滋賀県、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県、広島県、福岡県、熊本県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
東京スター銀行/新型リバースモーゲージ「充実人生」 55歳~ 東京都、大阪府、神奈川県、埼玉県、千葉県、北海道、宮城県、京都府、兵庫県、福岡県、広島県、愛知県 戸建(土地・建物)、マンション 500万円~ 自由(原則)

リバースモーゲージ取扱銀行(金融機関)一覧(地方銀行等)

金融機関/商品名 対象年齢 対象エリア 担保物件 融資額 使途
北海道銀行/道銀活用型リバースモーゲージローン 50歳~ 北海道 戸建(土地・建物) 10万円~ 自由(原則)
北洋銀行/ほくようリバースモーゲージ 60歳~ 北海道 戸建(土地・建物) 200万円~ 限定
七十七銀行/七十七リバースモーゲージ/シニアハウスサポートプラン 60歳~ 宮城県 戸建(土地・建物) ~5000万円 限定
北都銀行/北都リバースモーゲージ 60歳~ 秋田県 戸建(土地・建物) 400万円~ 自由(原則)
荘内銀行/荘銀リバースモーゲージ 60歳~ 東京都、宮城県、山形県、福島県 戸建(土地・建物) 400万円~ 自由(原則)
常陽銀行/リバースモーゲージローン「住活スタイル」 20歳~ 茨城県 戸建(土地・建物) ~5000万円 自由(原則)
栃木銀行/とちぎんリバースモーゲージローン 60歳~ 東京都、栃木県、茨城県、群馬県、埼玉県 戸建(土地・建物) 300万円~ 自由(原則)
足利銀行/リバースモーゲージ型住宅ローン 60歳~ 栃木県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
群馬銀行/リバースモーゲージ「夢のつづき」 60歳~ 東京都、群馬県、埼玉県、茨城県、栃木県、神奈川県、千葉県、長野県 戸建(土地・建物)、マンション 100万円~ 自由(原則)
東和銀行/リバースモーゲージローン「生涯ゆとり」 60歳~ 栃木県、東京都、埼玉県、群馬県 戸建(土地・建物) 300万円~ 自由(原則)
武蔵野銀行/むさしのリバースモーゲージ 55歳~ 埼玉県 戸建(土地・建物) 100万円~ 自由(原則)
千葉銀行/ちばぎんリバースモーゲージ 60歳~ 千葉県 戸建(土地・建物) 100万円~ 自由(原則)
千葉興業銀行/ちば興銀リバースモーゲージ 55歳~ 千葉県、東京都 戸建(土地・建物) 100万円~ 自由(原則)
東京都民銀行/東京都民銀行リバースモーゲージ「とみんのリバモ」 60歳~ 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 戸建(土地・建物)、マンション 500万円~ 自由(原則)
東日本銀行/リバースモーゲージⅠ型 55歳~ 東京都、神奈川県、茨城県、千葉県、埼玉県、栃木県 戸建(土地・建物) 500万円~ 自由(原則)
西武信用金庫/リバースモーゲージタイプローン「生きいきライフ」/あさひ信託 55歳~ 東京都、埼玉県 戸建(土地・建物) 500万円~ 自由(原則)
西部信用金庫/リバースモーゲージタイプローン/スターツ信託型 55歳~ 東京都、埼玉県 戸建(土地・建物)、マンション 500万円~ 自由(原則)
西部信用金庫/リバースモーゲージタイプローン/ 55歳~ 東京都、埼玉県 戸建(土地・建物)、マンション 500万円~ 自由(原則)
世田谷信用金庫/万歳長寿 70歳~ 東京都 戸建(土地・建物) 10万円~ 自由(原則)
芝信用金庫/リバースモーゲージS 55歳~ 東京都 戸建(土地・建物) 1000万円~ 自由(原則)
巣鴨信用金庫/すがものリバースモーゲージ「安心」 70歳~ 東京都 戸建(土地・建物) 100万円~ 自由(原則)
神奈川銀行/かなぎんリバースモーゲージ 60歳~ 神奈川県 戸建(土地・建物) 300万円~ 自由(原則)
大光銀行/たいこうリバースモーゲージ 60歳~ 新潟県 戸建(土地・建物) 300万円~ 自由(原則)
京都銀行/京銀リバースモーゲージ型住宅ローン 60歳~ 京都府、大阪府、兵庫県、滋賀県、奈良県 戸建(土地・建物)、マンション 100万円~ 限定
大阪シティ信用金庫/シティ信金リバースモーゲージ/ゆとり 55歳~ 大阪府 戸建(土地・建物) 500万円~ 自由(原則)
枚方信用金庫/ひらしんリバースモーゲージローン「あんしん」 55歳~ 大阪府、京都府、奈良県 戸建(土地・建物) ~1億円 自由(原則)
広島銀行/リバースモーゲージ”きらめき” 60歳~ 広島県、山形県、岡山県 戸建(土地・建物)、マンション 100万円~ 限定
もみじ銀行/リバースモーゲージ型ローン 60歳~ 岡山県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
トマト銀行/トマト・リバースモーゲージ型住宅ローン 60歳~ 岡山県 戸建(土地・建物) 200万円~ 限定
山口銀行/リバースモーゲージ型ローン 60歳~ 山口県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
福岡銀行/リバースモーゲージ「もっとライフ」 55歳~ 福岡県 戸建(土地・建物) 500万円~ 自由(原則)
北九州銀行/リバースモーゲージ型ローン 60歳~ 福岡県 戸建(土地・建物) 100万円~ 限定
西日本シティ銀行/リバースモーゲージ「輝く明日へ」 55歳~ 福岡県 戸建(土地・建物)、マンション 100万円~ 自由(原則)
熊本銀行/熊本銀行リバースモーゲージン「もっとライフ」 55歳~ 熊本県 戸建(土地・建物) 100万円~ 自由(原則)
琉球銀行/りゅうぎんリバースモーゲージゆうゆう人生60 60歳~ 沖縄県 戸建(土地・建物)、 300万円~ 自由(原則)
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離婚ハンドブック編集部

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家事事件(離婚、遺産分割、成年後見など)を専門に取り扱って11年になります。
これまでの実務経験から、当事者自身が離婚に関する知識を得て、自分で考えて判断することが「後悔の少ない離婚」につながるという考えており、その考えに基づいて「離婚ハンドブック」を運営しています。
サイト上では詳細なプロフィールは明かしておらず、仕事の依頼も受けていません。

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